Quy định tách thửa phục vụ nhu cầu chính đáng của người dân

Chủ tịch UBND cấp xã chịu trách nhiệm giám sát tách thửa

Bà Nguyễn Tuyết Phương, Phó Trưởng phòng Quản lý đất (Sở NN-MT) nêu điều kiện được tách thửa khi thửa đất được cấp một trong các loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ hồng) hợp pháp, còn trong thời hạn sử dụng, không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

Các thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách phải bảo đảm diện tích tối thiểu theo từng khu vực. Phải có lối đi, được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có. Bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý và đồng bộ.

Đồng thời các thửa đất hợp thửa phải liền kề nhau về mặt địa lý. Có cùng mục đích sử dụng đất, hình thức sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất (hoặc thực hiện thủ tục chuyển đổi đồng thời). Không thuộc khu vực đã có thông báo thu hồi đất hoặc quyết định thu hồi đất của cấp có thẩm quyền.

Quyết định cũng quy định rõ ràng thẩm quyền của các sở chuyên ngành và UBND cấp xã/đặc khu. Trong đó, Sở Quy hoạch - Kiến trúc, Sở Xây dựng có trách nhiệm ban hành hướng dẫn cho UBND phường, xã và đặc khu Côn Đảo thực hiện việc tách thửa đất bảo đảm phù hợp quy hoạch, quản lý xây dựng. Bảo đảm yêu cầu về hạ tầng kỹ thuật, lối đi, an toàn phòng cháy chữa cháy và mỹ quan đô thị.

Sở NN-MT chủ trì phối hợp các sở ngành, địa phương tổ chức triển khai, tuyên truyền nội dung Quyết định. Tiếp nhận báo cáo định kỳ hàng năm từ UBND các phường, xã, đặc khu để tổng hợp áo cáo UBND TP.HCM tình hình thực hiện công tác tách, hợp thửa đất và đề xuất giải pháp xử lý phát sinh.

Trong khi Chủ tịch UBND cấp xã chịu trách nhiệm toàn diện trong việc phê duyệt, kiểm tra, giám sát tách thửa đất. Kịp thời phát hiện, ngăn chặn và xử lý nghiêm các trường hợp lợi dụng tách thửa để phân lô, bán nền, đầu cơ bất động sản sai quy định. Bảo đảm không làm phá vỡ hạ tầng chung của địa phương. Định kỳ hằng năm (trước 30.11) báo cáo kết quả về Sở NN-MT.

Các địa phương không tự ý "đẻ" thêm quy định

Ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở NN- MT cho rằng, mục tiêu sau khi ban hành Quyết định 67 là khẩn trương đưa chính sách đi vào đời sống thực tiễn để phục vụ kịp thời, hiệu quả cho việc tách, hợp thửa chính đáng của người dân. Bảo đảm kế thừa các quy định trước đây của ba địa phương là Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu và TP.HCM.

Trong bối cảnh có những điều chỉnh pháp lý từ năm 2024 đến năm 2026 liên quan đến luật Đất đai 2024 và Nghị quyết số 254, việc thành phố nhanh chóng xây dựng một quy định hợp nhất là kịp thời. Điều này giúp khắc phục kịp thời những hạn chế của các văn bản cũ không còn tương thích với luật mới, bảo đảm tính thống nhất trong áp dụng pháp luật trên toàn địa bàn.

Để có Quyết định 67, cơ quan chủ trì đã triển khai quy trình xây dựng chặt chẽ với sự tham gia đóng góp ý kiến của hơn 170 đơn vị, từ cấp xã, phường đến các sở, ban, ngành liên quan. Nội dung trọng tâm và đột phá nhất nằm ở việc đơn giản hóa tối đa quy định về lối đi chung và bỏ các "thủ tục con" gây phiền hà. Quy định mới lần này chỉ tập trung vào ba tiêu chí cơ bản: căn cứ tình hình thực tế địa phương, bảo đảm kết nối giao thông và bảo đảm an toàn phòng cháy, cháy nổ (PCCC).

Ngoài ra tạo sự chủ động và tạo độ thông thoáng nhất cho địa phương khi xem xét hồ sơ cho người dân. Các địa phương không tự ý ban hành thêm các quy định chi tiết khác dưới quyết định này, tránh suy diễn cụm từ "và các điều kiện có liên quan khác" để gây khó cho người dân khi hồ sơ đã bảo đảm các yếu tố kết nối giao thông và an toàn PCCC.

Giám đốc Sở khẳng định mục đích của quy định tách thửa là nhằm phục vụ nhu cầu đời sống chính đáng của người dân trên cơ sở đất đã được cấp sổ hồng hợp pháp và sử dụng đúng mục đích sử dụng đất.

"Thực tế quản lý cho thấy không có văn bản pháp luật nào có thể kiểm soát chặt chẽ 100% mọi tình huống thực tiễn, nhưng không vì một số ít trường hợp lợi dụng kẽ hở mà thắt chặt điều kiện làm ảnh hưởng đến quyền lợi của số đông người dân", ông Nguyễn Toàn Thắng khẳng định và nói thêm đối với các nhu cầu tách thửa thông thường để chia đất cho con cái hoặc giải quyết khó khăn gia đình (từ 2 đến 3 thửa), địa phương phải giải quyết bình thường và nhanh chóng. Quán triệt tinh thần làm việc "khó tới đâu trao đổi tới đó", cán bộ thụ lý hồ sơ cần suy nghĩ thông thoáng, tìm hiểu rõ nhu cầu thực tế của người dân để hướng dẫn giải pháp phù hợp thay vì áp dụng quy định một cách cứng nhắc.

Đối với nội dung liên quan đến điều kiện và nguyên tắc tách thửa khi có từ hai hộ trở lên sử dụng chung lối đi, địa phương cần áp dụng linh hoạt nguyên tắc giải quyết. Việc sử dụng lối đi chung đi qua phần đất của người khác bắt buộc phải có sự thống nhất, thỏa thuận đồng thuận giữa các chủ sử dụng đất liên quan dựa trên tình hình thực tế tại địa bàn.

Bên cạnh đó, quy định về diện tích tối thiểu đã phân chia khoa học theo từng khu vực dựa trên sự kế thừa hợp lý quy định cũ của ba địa phương và đã nhận được sự thống nhất.

**"**Quyết định này có hiệu lực là phải triển khai thực hiện ngay, không chờ đợi văn bản hướng dẫn thêm. Những trường hợp bảo đảm kết nối giao thông và an toàn PCCC thì địa phương chủ động giải quyết tách thửa bình thường cho người dân. Đối với các trường hợp đặc thù, phức tạp không bảo đảm an toàn, địa phương cần phối hợp với các sở chuyên môn. Để quyết định thực sự phát huy hiệu quả tốt nhất, Sở NN-MT sẽ đồng hành cùng địa phương và kịp thời tháo gỡ khó khăn hoặc tham mưu đề xuất UBND TP.HCM có hướng chỉ đạo phù hợp", ông Nguyễn Toàn Thắng chỉ đạo.

Quy định 5 khu vực để tách thửa đất

Quyết định 67 mới được UBND TP.HCM ký ban hành, hạn mức tách thửa đất ở theo 5 khu vực.

Theo đó, thửa đất ở hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa tại khu vực 1 tối thiểu 36 m2, chiều rộng và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 3 m.

Khu vực 2 tối thiểu 50 m2, chiều rộng và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 4 m.

Khu vực 3 tối thiểu 60 m2, chiều rộng và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 4 m.

Khu vực 4 tối thiểu 80 m2, chiều rộng và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 5 m.

Khu vực 5 tối thiểu 100 m2, chiều rộng và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 5 m.

Đối với thửa đất nông nghiệp, 500 m2 đối với đất trồng cây hằng năm, đất nông nghiệp khác; 1.000 m2 đối với đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất chăn nuôi tập trung.