Thiếu thông tin về thuế đất phi nông nghiệp

Nhiều người không biết thuế đất phi nông nghiệp

Ông Phạm Văn Hùng, một cư dân tại chung cư The Sun Avenue (P.Bình Trưng, TP.HCM), tỏ ra vô cùng ngạc nhiên vì không hề biết đến loại thuế này dù ông đã dọn về chung cư sống từ năm 2018 đến nay. "Tôi có nhà ở ổn định nhiều năm nay nhưng trước giờ không biết mình phải đóng thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hằng năm. Tôi cứ nghĩ mua lại nhà từ chủ đầu tư, đóng đủ tiền, đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính khi làm sổ hồng và đóng các khoản thuế, phí lúc mua bán, chuyển nhượng là xong. Gia đình của chúng tôi từ trước đến nay cũng không thấy cơ quan thuế gửi thông báo hay giấy yêu cầu đóng thuế nên tôi không biết còn nghĩa vụ này", ông Hùng nói.

Những ai phải nộp thuế?

Theo luật hiện hành, người được Nhà nước giao hoặc cho thuê đất để xây dựng nhà ở là người nộp thuế. Khi quyền sử dụng đất được chuyển nhượng, nghĩa vụ thuế thuộc về bên nhận chuyển nhượng. Nghị định số 252/2026 của Chính phủ quy định người nộp thuế thực hiện nộp thuế một lần trong năm, chậm nhất vào ngày 31.10. Riêng năm 2026, do ngày 31.10 rơi vào thứ bảy, hạn nộp được xác định là ngày làm việc tiếp theo, tức ngày 2.11.

Với những quy định như trên, người dân đang sử dụng nhà phố hay căn hộ chung cư ở nông thôn, đô thị đều thuộc diện chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Trong đó, thuế đối với căn hộ được tính dựa trên phần diện tích đất phân bổ cho từng căn hộ.

Ông Tài Tuân, giám đốc một công ty bất động sản ở xã Nhà Bè (TP.HCM), cũng không biết thuế đất phi nông nghiệp và cũng chưa được thông báo đóng thuế. Trước đây, khoản thuế này do chính quyền địa phương là UBND cấp xã thu, ngành thuế không thu. Tuy nhiên, chính quyền cũng không chủ động đi thu, chỉ những ai biết mới thực hiện kê khai đóng. Chính vì vậy, gần như với tất cả các hợp đồng mua bán nhà đất, khi chuyển nhượng ngành thuế chỉ thu thuế trước bạ và thuế thu nhập cá nhân. Đến nay khi cập nhật mã số thuế lên hệ thống lên ứng dụng eTax Mobile, người dân mới nhận được thông báo nợ loại thuế này nhưng không phải ai cũng nhận được.

"Bản thân tôi mới đây khi lên eTax Mobile mới nhận được thông báo nợ thuế ở Long An (cũ) hơn 30.000 đồng và tỉnh Đắk Nông (cũ) cũng có hơn 10.000 đồng. Sở dĩ có tình trạng này bởi trước đây khi mua bán, thuế địa phương cấp cho mỗi giao dịch một mã số thuế riêng. Để đóng được thuế, tôi phải cất công đến 2 địa phương này đóng mã số thuế, rất phiền toái. Bây giờ nghe nói người nợ thuế có thể bị tạm hoãn xuất cảnh, tôi mới đi kiểm tra. Nếu số tiền nợ tích lũy qua nhiều năm thì không biết có bị tính tiền chậm nộp hay không. Một khoản thuế mà người dân không biết, không được thông báo đầy đủ nhưng sau đó phải chịu hệ quả pháp lý thì rất khó tránh khỏi tâm lý phấp phỏng", ông Tài Tuân nói.

Trong khi đó, dù đã đến hạn chót nộp thuế nhưng trên eTax Mobile của ông Trần Văn Lập (ngụ xã Nhà Bè, TP.HCM) vẫn không hiển thị nợ thuế. Ông cho biết đang sở hữu 2 căn nhà tại TP.HCM, sẵn sàng thực hiện nghĩa vụ thuế đất phi nông nghiệp và số tiền mỗi năm cũng không quá lớn. Tuy nhiên, trước đây ông không biết về loại thuế này và đến nay cũng không nhận được thông báo.

"Ngành thuế phải thông báo để người dân biết và thực hiện. Đặt trường hợp cơ quan chức năng gửi thông báo qua địa chỉ cũ, gửi không đúng người hoặc chỉ thông báo trên một ứng dụng mà người dân không sử dụng thì làm sao biết để đóng", ông Lập nói và đặt vấn đề: Đến nay hạn nộp thuế đã hết, thậm chí nếu nhiều năm không nhận được thông báo, đến lúc phát hiện thì tiền thuế và tiền chậm nộp đã tăng lên, người dân có được xem xét không? Vì không thể mặc nhiên cho rằng cứ phát sinh nợ là vì người dân cố tình không thực hiện nghĩa vụ.

"Gia đình tôi có kế hoạch đi nước ngoài thăm thân, mọi thủ tục đã chuẩn bị từ trước. Nếu đến sát ngày xuất cảnh mới phát hiện còn nợ thuế đất phi nông nghiệp và thuộc diện tạm hoãn xuất cảnh thì rất khó xử lý. Tôi không ngại đóng thuế nếu thực sự có nghĩa vụ, nhưng phải được thông báo rõ ràng, có thời gian để kiểm tra và hoàn thành. Đặc biệt, nhiều người lớn tuổi không sử dụng điện thoại thông minh, không thường xuyên kiểm tra ứng dụng thuế điện tử. Nếu chỉ thông báo trực tuyến mà không có hình thức thông báo trực tiếp hoặc qua nhiều kênh thì rất dễ bỏ sót", ông Trần Văn Lập nói.

Cần thông tin, hướng dẫn đầy đủ

Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được tính dựa trên diện tích đất, giá đất theo bảng giá đất của địa phương và thuế suất tương ứng. Đây là khoản thuế mà hộ gia đình, cá nhân có đất ở phải thực hiện hằng năm, kể cả đất có nhà ở hoặc đất trống. Thế nhưng trước đây ít người để ý, thậm chí không biết. Từ khi nảy sinh các trường hợp nợ thuế quá hạn bị cấm xuất cảnh, nhiều người bắt đầu cài đặt eTax Mobile kiểm tra và phát hiện nợ thuế đất phi nông nghiệp. Tuy nhiên, như nói trên, không ít người đến nay vẫn không biết, không nhận được thông báo và chưa nộp thuế.

Ở góc độ người dân, luật sư Hoàng Hà (Đoàn luật sư TP.HCM) cho rằng điều đáng lo ngại không hẳn là số thuế phải nộp, mà là việc người dân có thể bị ghi nợ, tính tiền chậm nộp đối với nghĩa vụ mà họ chưa được thông tin, hướng dẫn đầy đủ.

Theo luật sư Hoàng Hà, trước hết người dân có nhà, đất, kể cả căn hộ chung cư, cần chủ động kiểm tra nghĩa vụ thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, không nên mặc nhiên cho rằng chưa nhận được thông báo thì không phải nộp thuế. Có thể sử dụng ứng dụng eTax Mobile để tra cứu khoản thuế phải nộp, kiểm tra thông tin thửa đất, số tiền và thực hiện thanh toán. Nếu chưa từng kê khai hoặc không tra cứu được nghĩa vụ thuế, cần liên hệ trực tiếp cơ quan thuế nơi có đất để được hướng dẫn. Đặc biệt với những trường hợp đã chuyển nhượng nhà đất, đã nộp thuế nhưng vẫn bị ghi nợ hoặc phát hiện thông tin không chính xác, người dân cần lưu giữ hợp đồng, sổ hồng, chứng từ thanh toán và đề nghị cơ quan thuế kiểm tra, điều chỉnh.

Dù vậy, luật sư Hoàng Hà lưu ý không nên vội vàng nộp những khoản tiền chưa được xác định rõ căn cứ. Đối với khoản thuế phát sinh từ nhiều năm trước mà người dân chưa từng nhận được thông báo, cần yêu cầu cơ quan thuế làm rõ nghĩa vụ từng năm, thời điểm phát sinh và căn cứ tính tiền chậm nộp. Nếu có sai sót, người dân có quyền giải trình, kiến nghị hoặc khiếu nại theo quy định.

"Người dân chậm nộp thuế phải chịu trách nhiệm, nhưng cơ quan thuế chậm thông báo hoặc thông báo sai thì trách nhiệm thuộc về ai? Đây là vấn đề cần được giải quyết công bằng thay vì chỉ tập trung vào chế tài đối với người nộp thuế", luật sư Hoàng Hà đặt vấn đề.

Cách tính thuế đất phi nông nghiệp

Theo luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010 (đã được sửa đổi, bổ sung), cách tính năm 2026 như sau: Thuế phải nộp bằng diện tích nhân giá đất 1 m2 nhân thuế suất từ 0,03% đến 0,15%, tùy diện tích đất so với hạn mức được công nhận tại địa phương, sau đó trừ đi phần thuế được miễn, giảm (nếu có). Giả sử một hộ gia đình ở TP.HCM có 100 m2 đất ở, giá đất tính thuế theo bảng giá đất là 10 triệu đồng/m2. Do toàn bộ diện tích 100 m2 nằm trong hạn mức nên thuế suất là 0,03%. Như vậy, số thuế sử dụng đất phi nông nghiệp phải nộp là 300.000 đồng/năm.