Bộ Nông nghiệp và Môi trường làm rõ nhiều quy định về đất đai

Trả lời kiến nghị của cử tri tỉnh Quảng Ngãi gửi tới sau Kỳ họp thứ nhất, Quốc hội khóa XVI, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã làm rõ nhiều nội dung liên quan trực tiếp đến quá trình tổ chức thi hành Luật Đất đai năm 2024. Trong đó, đáng chú ý là việc xác định vi phạm pháp luật đất đai của nhà đầu tư, cơ chế sử dụng nguồn vốn ứng trước cho bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và quy định về thu hồi đất đối với dự án khu đô thị có công năng hỗn hợp.

Công khai vi phạm đất đai

Cử tri Quảng Ngãi đề nghị sớm ban hành hướng dẫn thống nhất về tiêu chí, trình tự xác định vi phạm pháp luật theo Luật Đất đai năm 2024, qua đó khắc phục tình trạng lúng túng trong thực hiện, rút ngắn thời gian giải quyết thủ tục và đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án bởi theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 122 Luật Đất đai năm 2024, việc xác định nhà đầu tư có vi phạm pháp luật về đất đai hay không là điều kiện để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, tại khoản 3 Điều 31 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP đã quy định trách nhiệm của UBND cấp tỉnh tổ chức rà soát, xử lý và công khai trên cổng thông tin điện tử các dự án đầu tư không đưa đất vào sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc chậm tiến độ sử dụng đất 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư. Đồng thời, các dự án được gia hạn hoặc chậm tiến độ do nguyên nhân bất khả kháng cũng phải được công khai theo quy định; cung cấp thông tin để công khai trên cổng thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc cơ quan có chức năng quản lý đất đai thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Tại khoản 3a Điều 31 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP được bổ sung theo quy định tại khoản 3 Điều 13 Nghị định số 49/2026/NĐ-CP việc công khai thông tin vi phạm và công khai việc khắc phục vi phạm pháp luật đất đai thực hiện như sau:

Công khai về thông tin vi phạm và công khai việc khắc phục vi phạm pháp luật đất đai đối với trường hợp vi phạm quy định tại Điều 81 của Luật Đất đai và Nghị định của Chính phủ quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

Theo đó, thông tin công khai gồm người sử dụng đất vi phạm, địa chỉ đất vi phạm, hành vi vi phạm, diện tích đất vi phạm và văn bản của cơ quan, người có thẩm quyền đã xử lý hành vi vi phạm. Trường hợp đã khắc phục vi phạm phải có văn bản chứng minh đã khắc phục xong.

Trong thời gian không quá 3 ngày làm việc kể từ khi có văn bản phát hiện hành vi vi phạm hoặc văn bản chứng minh đã khắc phục xong, cơ quan, người có thẩm quyền xử lý vi phạm phải lập danh sách và gửi UBND cấp tỉnh để công khai.

Trong thời gian không quá 3 ngày làm việc kể từ khi nhận danh sách, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm công khai trên Cổng thông tin điện tử của tỉnh, đồng thời kết nối, đồng bộ với Cổng thông tin điện tử Bộ Nông nghiệp và Môi trường và cập nhật vào cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai.

Nghị quyết số 254/2025/QH15 cũng quy định vi phạm pháp luật đất đai và kết quả xử lý vi phạm của người sử dụng đất phải được công khai trên Cổng thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh và Bộ Nông nghiệp và Môi trường.

Đáng chú ý, khi thực hiện giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm tra cứu thông tin vi phạm trên các cổng thông tin điện tử nêu trên. Bộ Nông nghiệp và Môi trường khẳng định, từ các quy định này, việc xác định vi phạm pháp luật đất đai của người sử dụng đất đã được quy định cụ thể.

Tháo gỡ nguồn vốn cho giải phóng mặt bằng

Một vấn đề khác được cử tri Quảng Ngãi phản ánh là cơ chế để nhà đầu tư tự nguyện ứng trước kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Theo phản ánh, tại địa phương có nhiều nhà đầu tư sẵn sàng ứng vốn để đẩy nhanh tiến độ dự án. Tuy nhiên, trước đây việc thiếu quy định cụ thể về tiếp nhận, quản lý, sử dụng và hoàn trả nguồn vốn này khiến địa phương chưa có cơ sở pháp lý để thực hiện.

Cử tri đề nghị sớm hoàn thiện cơ chế quản lý, sử dụng và hoàn trả nguồn vốn nhà đầu tư tự nguyện ứng trước, bảo đảm minh bạch, đúng quy định và huy động hiệu quả nguồn lực xã hội.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết pháp luật đất đai hiện đã có quy định cụ thể về việc ứng, sử dụng và hoàn trả khoản kinh phí này.

Theo khoản 2 Điều 94 Luật Đất đai năm 2024, trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, nếu người thực hiện dự án tự nguyện ứng trước kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì ngân sách nhà nước hoàn trả bằng hình thức trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp.

Số tiền được trừ không vượt quá tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp; phần còn lại, nếu có, được tính vào chi phí đầu tư của dự án.

Đối với trường hợp người thực hiện dự án được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho toàn bộ thời hạn sử dụng đất, nếu tự nguyện ứng trước kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án được phê duyệt thì khoản kinh phí này được tính vào chi phí đầu tư của dự án.

Bên cạnh đó, Điều 16 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung tại các nghị định năm 2025 và 2026, đã quy định cách xử lý đối với dự án có nhiều hình thức sử dụng đất.

Theo đó, kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được trừ vào tổng số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp. Phần kinh phí chưa được trừ tiếp tục được trừ vào tiền thuê đất trả hằng năm. Nếu vẫn còn khoản kinh phí chưa được trừ thì được tính vào chi phí đầu tư của dự án.

Nghị quyết số 254/2025/QH15 và Nghị định số 50/2026/NĐ-CP cũng đã quy định cụ thể việc khấu trừ số tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà người thực hiện dự án ứng trước vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp, được tính cho toàn bộ dự án và theo từng quyết định giao đất, cho thuê đất.

Tiếp tục hoàn thiện quy định thu hồi đất

Cử tri Quảng Ngãi cũng đề nghị Bộ Nông nghiệp và Môi trường sớm hướng dẫn cụ thể việc áp dụng quy định thu hồi đất đối với các dự án khu đô thị có công năng hỗn hợp theo Luật Đất đai năm 2024, nhằm bảo đảm thống nhất trong thực hiện, tránh cách hiểu và áp dụng khác nhau giữa các địa phương.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết nội dung kiến nghị này đang được tiếp thu, giải quyết thông qua quá trình xây dựng, sửa đổi, bổ sung văn bản quy phạm pháp luật.

Khoản 27 Điều 79 Luật Đất đai năm 2024 đã quy định trường hợp thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với nhà ở để xây dựng mới hoặc cải tạo, chỉnh trang đô thị; dự án khu dân cư nông thôn thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất.

Trong khi đó, Luật Xây dựng năm 2025, có hiệu lực từ ngày 1/7/2026, đã có quy định mới về khái niệm dự án đầu tư xây dựng khu đô thị. Theo đó, đây là dự án đầu tư xây dựng mới hoặc cải tạo, chỉnh trang đô thị, bảo đảm đồng bộ hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với nhà ở theo quy hoạch đô thị và nông thôn được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Trước sự thay đổi của pháp luật về xây dựng, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đang được giao chủ trì xây dựng Luật Đất đai (sửa đổi). Bộ cho biết sẽ nghiên cứu sửa đổi nội dung liên quan đến khái niệm “dự án đầu tư xây dựng khu đô thị” thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất tại khoản 27 Điều 79 Luật Đất đai năm 2024, bảo đảm thống nhất với Luật Xây dựng năm 2025.